老後の生活資金を調達する手段の1つとして『リバースモーゲージ』が注目されています。借入条件や金利などを吟味して、最適な商品を選びたいものですね。ここでは、リバースモーゲージローンの選び方のコツとおすすめのローンをご紹介します。
目次
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージとは、自分が所有している住宅を担保にして現金を借りる仕組みのことです。
自分の死後、自宅を売却して返済に充てることになるため、生存中は返済の必要がありません。自宅を手放さずにお金を借りることができるので、老後の生活資金の調達手段として活用する方が増えています。
毎月一定の金額を借りるタイプと、まとめて借りるタイプがあり、借りた資金は投資以外なら比較的自由に使うことができます。
住宅ローンとリバースモーゲージの違い
住宅ローンとリバースモーゲージ、どちらも住宅を担保にするローンですが、その性質は大きく異なります。
住宅ローンは、住宅の購入資金を一括で借り、購入後に毎月一定額を返済していきますが、リバースモーゲージは既に保有している住宅を担保に現金を借りて、死亡時に住宅を売却することで返済します。
また、住宅ローンで借りた資金は住宅の購入費用にしか使えませんが、リバースモーゲージの場合は生活費、老人ホームの頭金、住宅のリフォーム費用などさまざまな用途に使うことができます。
リバースモーゲージを利用できる条件
リバースモーゲージを利用するには一定の条件があります。
まず申し込みできる年齢ですが、最低55歳から60歳、上限は80歳までとする金融機関がほとんどです。
担保にできる住宅としては『戸建（土地と建物）』を条件とするケースが多くなっています。これは、経年劣化のおきる建物よりも、価格の下落がおきにくい土地に重点をおいているためです。
最近ではマンションも担保の対象になる商品が増えてきましたが、都市部の買い手がつきやすい物件に限られ、貸付上限額も戸建に比べて低くなります。
その他の条件には、一定の年金収入があることや、一人または夫婦二人暮らし世帯であること、相続人の同意が得られることなどがあります。
リバースモーゲージローンの選び方
リバースモーゲージローンは現在多くの金融機関が販売しており、それぞれ特徴が異なります。
その中からご自身のニーズに合った商品を選ぶためには、借りられる金額や金利、さらには貸付条件などを総合的に比較していく必要があります。
貸付上限額を比較して選ぶ
リバースモーゲージの貸付上限額は、5,000万円から2億円までと金融機関により幅がありますが、上限額が2億円だからといって誰でも2億円借りられるわけではありません。
借りることができる金額の上限は、担保となる住宅の評価額で決まります。戸建の場合は7割、マンションは5割が相場です。
たとえば戸建で評価額が3,000万円だとすると、最大2,100万円程度まで借りることができます。
評価額によって借りられる金額に差が出てきますから、できるだけ高めの評価を期待できる金融機関を探すようにしましょう。
首都圏のマンションなら大手メガバンク、地方の戸建なら地方銀行や信用金庫が有利となっています。
金利を比較して選ぶ
金利は最終的な返済金額に大きく影響しますので、とても重要です。
特にリバースモーゲージでは元金と利息を死亡時にまとめて返済できる商品があり、途中で金利が上昇すれば、自宅の売却だけでは返せないという事態を招く可能性もあります。
リバースモーゲージでの金利は、主に短期プライムレートと呼ばれる住宅ローンや教育ローンなど個人向け融資に適用される基準金利をもとに設定された、変動金利となっていることがほとんどです。
したがって現在は2％から3％とほぼ横並びとなっており、商品によって大幅に違うということはありません。
ただ、中には預金残高と連動したり、借入金の利用目的によって金利が変わったりなど、金利面に特徴を持たせた商品もあります。
貸付条件を比較して選ぶ
リバースモーゲージを選ぶには、いつから借りるのか、何に使うのかも考えておく必要があります。
先にも述べましたが、借りられる年齢は金融機関によって決まっていますので、いくら借りたくても年齢が合わなければ借りることができません。
また、借入金の使い道によっても選べる商品が変わってきます。
生活費にする場合はどの金融機関でも大丈夫ですが、老人ホームの入居費用やリフォームなどは対象外となるものもあります。また、ほとんどの場合、事業や投資の資金として使うことはできません。
おすすめのリバースモーゲージローン
2015年までに、すべてのメガバンクでリバースモーゲージローンを商品化しています。
ここでは、その中からおすすめできる商品とその特徴をご紹介します。
みずほ銀行のみずほプライムエイジ
- 年齢：満55歳以上
- 対象物件：戸建、マンション
- 借入可能額：1,000万円～2億円
- 用途：事業や投資以外
- 利息返済方法：借入残高に組み入れ（月々の返済不要）
- その他：借入金の使用目的により『フリー口』と『目的口』があり、金利が異なる
三井住友銀行のSMBCリバースモーゲージ
- 年齢：満60歳以上
- 対象物件：戸建
- 借入可能額：1,000万円～2億円
- 用途：事業や投資以外
- 利息返済方法：借入残高に組み入れ（月々の返済不要）
- その他：1年毎の自動更新契約
三井住友信託銀行の不動産活用ローン
- 年齢：55歳から満79歳までと満80歳以上で利用条件が異なる
- 対象物件：戸建、マンション
- 借入可能額：プランにより異なる
- 用途：事業や投資以外
- 利息返済方法：毎月支払う『利払型』と元金に組み入れる『年1回一定額引出型』、『枠内引出自由型』があり、目的に応じて選べる
まとめ
リバースモーゲージを比較する基本ポイントは、借入可能金額、金利、貸付条件の3点です。この条件に合致する商品をピックアップしてから、細かい点を比べていくようにすると、ご自身に最適なプランを選びやすくなるでしょう。